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房地産稅呼之欲出 中國樓市變天?

http://news.sina.com   2017年02月13日 01:24   僑報

  【僑報綜合報導】中央經濟工作會議去年底提出“房子是用來住的,不是用來炒”確定了房地産市場向著打擊投機、防止熱炒的方向推進。曾經被認為是降低房價的“利器”房地産稅再次進入人們的視野。

  近日,中國國務院《關於創新政府配置資源方式的指導意見》出台實施,其中明確提到“支持各地區在房地産稅、養老和醫療保障等方面探索創新”,引起民衆的關注與熱議。有專家預計,房地産稅法最快將在今年底前通過。2017年,中國樓市真的要變天?

  中國國家統計局近日發布的最新數據顯示,截至2016年12月末,全中國商品房待售面積69539萬平方米,比上年末下降3.2%。資料圖為廈門一房産企業員工為顧客介紹樓盤情況。中新社

  中國指數研究院近日發布的數據顯示,新年首周,該機構監測的中國32個主要城市整體成交量環比下降17%,一二三綫代表城市成交同環比全綫回落。其中,一綫城市環比下降1%,同比下滑10.6%;二綫城市環比回落22.2%,同比降4.2%;三綫城市環比下降13.2%,同比降17.2%。圖為福州正在成片開發的房地産樓盤。 中新社

  理清

  房産稅和房地産稅不能劃等號

  雖然民衆對房地産稅寄予厚望,但很多人卻將其與房産稅劃等號,事實卻並非如此。

  大陸央視12日報導,事實上,在中國的現行稅制體系中,並沒有房地産稅這一稅種,但有名稱相近的“房産稅”。房産稅開征於1986年,適用範圍較窄,僅限於單位和個人的經營性房地産,對個人住房則實行免稅,因此對百姓生活基本沒有影響。

  而房地産稅,則是一個綜合性概念,即一切與房地産經濟運動過程有直接關係的稅都屬於房地産稅。包括房地産業營業稅、房産稅、城鎮土地使用稅、城市房地産稅、印花稅等。

  簡單一點说:“房地産稅”包含了“房産稅”,範圍更大。

  從最直觀的感受看,房地産稅的徵收增加了個人持有房屋的成本,無疑和百姓生活與利益息息相關,為此備受關注。

  另外值得注意的是,在近兩年國家正式檔案或相關主管機構的言論中,都是使用“房地産稅”這個概念。“房産稅”似乎已經退居“二綫”。

  那麼,房地産稅在2017年是否全面推行呢?按照北京大學法學院教授、中國財稅法學研究會會長劉劍文的说法,本屆人大任期到2017年底,因此,預計房地産稅法最快將在2017年底前通過,慢的話可能會在2017年底提交審議,在下一屆人大任期內通過。

  另據中新社報導,去年7月23日,中國財政部原部長樓繼偉在成都表示,房地産稅制改革至今未推出的一大原因是涉及大量利益調整,下一步官方將“義無反顧”推進此項改革。

  寄厚望

  房地産稅將成高房價大殺器?

  房地産稅作為最近一年中國民衆討論地最為激烈的話題。普遍都認為房地産稅的出台有利於控制房價,這個深得民心的觀點,讓民衆對房地産稅的期望也越來越高。

  綜合大陸央視、北京中國證券網報導,人們通常對於房産稅能夠抑制房價上漲的解釋是:有了房地産稅,持有多套房的成本將大增,准備購買多套房子的投機者躑躅不前和已經擁有多套房的投機者倉皇拋售。這樣一來,相當於增加了供應減少了需求,而一項商品供應量增加需求減少勢必引發它降價。那麼,房地産稅究竟能不能夠抑制房價上漲呢?

  “只有百分之零點幾的房産稅當然不管用,如果像美國一樣到了3%至4%的房産稅肯定能起作用,” 大陸央行貨幣政策委員、北京國民經濟研究所所長樊綱如此说。

  他拿新加坡房價舉例:最近新加坡搞房産稅和交易稅,新加坡城市中心的房價已經跌了40%。但是這一點我們也遲遲做不了,迄今為止沒有列入中國國務院的議程。

  “價格肯定是管用的,價格不管用往往是沒到足夠高。中國的炒房團跑到美國,说美國次貸危機房子便宜,轉了一圈最后一問每年還得交4%的稅,結果全都不買了。” 樊綱樂觀表示,“雖然還有一些因素和理由,但是我覺得都有辦法可以克服。”

  不過,新供給經濟學研究院首任院長、首席經濟學家賈康則沒有樊綱般樂觀,賈康表示,如果说房産稅跟房價沒有關聯,這個觀點不成立,稅負在住房的保有環節從無變有,會影響、引導有關主體的經濟行為及選擇,進而影響房價。

  賈康指出,房地産稅必須和土地制度、住房制度、投融資制度一起綜合考慮。所以不能说房地産稅這一因素決定了房價。而且,從經濟學的角度來说,影響商品的價格只有兩個根本因素:一是供求關係;二是貨幣供應。所謂供求關係,即某項商品需求多而供應少,則價格必定上漲;需求少而供應多,則價格必定下跌。所謂貨幣供應,即印了過多鈔票的時候,鈔票就不值錢,也就是通常所说的通貨膨脹,這個時候所有的商品都會不同程度地價格上漲。

  那麼,開征房地産稅,是影響供求關係還是影響貨幣供應呢?不用说,肯定不是貨幣供應,因為能夠影響貨幣供應的,其實只有中國央行的印鈔機。那房地産稅真的能夠象人們所期望那樣,能夠改變整個商品房市場的供求關係嗎?答案顯然是不能,因為新房、二手房和租房三大塊構成了整體房地産市場。在房産剛性需求佔據市場主導的今天,由於房地産稅的徵收而可能釋放出來的一點存量房産,真的不足以起到降低房價的作用。

  信貸收緊

  北京收緊房貸20熱點城市或全面跟進

  雖然專家們對房地産稅的作用究竟幾何意見不一,但調控樓市的招數卻不僅限於此,信貸其實也是調控樓市的一大殺招。目前中國多地已祭出了大招,北京首當其沖!

  綜合北京《經濟參考報》、《證券日報》報導,近日,北京市銀行業自律協會制定的相關公約被曝出,要求各行執行個人住房貸款利率不低於基準利率的0.9倍,並新增自2月8日起執行二套房貸款期限最長不得超過25年的內容。值得注意的是,這是住房貸款年限在1999年央行調整個人住房貸款期限延長到30年后的首次回調。

  對此,業內人士指出,二套購房者還款能力強,一般貸款周期相對較短,因此該政策實際影響有限,預期引導意義更大。

  就在北京被曝出收緊房貸利率之后,天津、廣州、青島等城市相繼出台了房貸收緊措施,重點調控的20個熱點城市可能全面跟進。

  天津近日被曝出招商、中信等銀行的首套房貸利率均由原來的8.5折左右上調至九折,光大銀行和興業銀行等上調至9.5折。而在1月時,天津各銀行首套房貸平均利率是4.14%,位居全中國最低。

  融360相關人士表示,天津多家銀行的首套房貸利率春節前后一直在醞釀調整,“目前按兵不動的銀行也紛紛表示未來有上調的可能,由於暫無正式檔案出台,尚未做調整”。

  廣州方面,據悉,目前包括郵儲銀行、廣東農商行以及興業銀行在內的3家銀行,首套房貸利率已上調至九折優惠。據相關人士透露,目前有更多銀行在醞釀跟進。青島方面,中國銀行、郵儲銀行相繼上調首套房貸利率最低折扣至九折。

  房價料降

  貨幣寬鬆周期結束樓市可能迎來長周期拐點

  隨着中國多地收緊信貸,分析人士表示,中國樓市或將迎來長周期拐點。

  北京《經濟參考報》報導,“信貸是決定短期房價的最關鍵因素,目前來看信貸收緊趨勢下,短期房價調控壓力會加大。”中原地産首席分析師張大偉認為,這也意味着,銀行貸款額度收緊,價格上浮,放款放緩將是常態。同時,判斷2017年房價走勢主要看資金價格和是否認房又認貸。如果認房又認貸,可以預期的是成交量還將有20%以上的跌幅空間,而房價的跌幅甚至會接近2014年。

  巨量信貸支撐了2016年中國房價的上漲。來自中國央行的數據顯示,2016年全中國新增的個人住房貸款總額約為4.96萬億元,是2015年的1.86倍。個人住房貸款余額為19.14萬億元,同比增長35%。新增房貸總量更是2015年的近2倍。

  事實上,此前就有消息稱,中國央行明確提出商業銀行必須嚴格控制一季度新增貸款。原則上第一季度新增住房貸款的總量及增速要低於2016年四季度,信貸增速過快的銀行,可能面臨基於宏觀審慎評估體系的差別化存款准備金利率的處罸。

  對此,國海證券研報指出,央行貨幣政策收緊信號相當於進一步確認寬鬆周期結束。

  從過去美日經驗看,歷次房地産泡沫破滅過程中,貨幣收緊都是至關重要的條件。此外,過去政策托底房地産或將成為歷史。

  一方面,各地嚴格執行限購政策,限制房地産住房信貸,房地産成交量大規模縮減;另一方面,一綫城市開始嚴格限制人口流入,各地“兩會”期間紛紛提出2020年人口的控制綫。這意味着一綫城市房地産需求未來將不會再大幅增加,房價(包括北京、上海、廣州和深圳等一綫城市)將可能迎來長周期拐點。

  連結

  樓市調控持續發力 不動産投資熱情降溫

  北京《證券日報》報導,今年以來樓市的一系列調控,使得中國多套房家庭不動産投資熱情降溫。

  交通銀行金融研究中心最新發布的一期《交銀中國財富景氣指數報告》稱,在當前房地産市場“抑泡沫”和“去庫存”背景下,中國小康家庭對未來不動産投資持謹慎態度。

  從未來不動産投資意願來看,或受房地産緊縮政策的持續影響,多套房家庭的投資意願仍大幅下滑16個百分點,而剛需購房者對於未來不動産投資意願明顯增強了10個百分點。

  分城市不動産投資意願來看,多地樓市調控效果顯著,本期核心城市與非核心城市的不動産投資意願指數均下滑,回落至2016年9月份的水平。

  延伸

  土地落宗風波后的燕郊樓市:部分投資客選擇套現離場

  《北京青年報》報導,近幾年,隨着城市化進程的突飛猛進,以及北京對人口規模的控制,與北京一河之隔的河北燕郊鎮如今房價已經高達3萬元(人民幣,下同)每平方米。部分房地産中介甚至斷言未來燕郊均價將達到5萬元。然而,2016年12月1日,河北三河市正式實施不動産登記,燕郊地區部分業主們在交易過程中發現,房産證因為落宗問題而無法換髮不動産證,從而導致無法交易。一夜之間,70年大産權變為四五十年,手中的房産證甚至可能變成一張“廢紙”。燕郊樓市一石激起千層浪。

  據河北三河市不動産登記中心的一名工作人員介紹,從不動産登記實施以來,燕郊部分小區無法落宗的情況主要有土地出讓金和相關稅費沒有繳清;土地性質為工業用地或綠地等;土地性質為集體土地;土地為劃撥土地。

  燕郊土地“落宗”事件發生之后,几乎所有的燕郊業主都在擔心一個問題。這個事件是否會影響燕郊樓市?會不會引發已在高位的燕郊樓市暴跌?

  對此,燕郊知名房産中介“福地置業”的一名員工表示,“落宗”事件發生之后,其實最先開始緊張的是他們這些中介人員,因為許多房子已經在交易的途中,只待過戶,如果這個環節不能完成,將會引發系列的糾紛。剛開始認為這個問題可能一時半會兒解決不了,燕郊樓市很可能遭遇衝擊,但是事情的解決速度超出預期,對樓市的恐慌很快就平息了下來。“從這幾天成交量和帶看量來看,應該不會受到很大衝擊。”

  燕郊多名地産中介透露,近期燕郊掛牌轉讓的房源增多。但這種趨勢發生在落宗事件之前,可能是燕郊房價這兩年暴漲之后,一些獲利較大的投資客選擇套現離場。分析人士指出,在短時間內可能很難感受到此事對燕郊樓市的影響,但受到上述事件的影響,會導致燕郊其他業主售房心理髮生轉變,而買房者也會更謹慎。

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