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中國樓市盤整節點已現 “金九銀十”或成泡影

http://news.sina.com   2009年09月03日 18:05   鳳凰衛視

  “金九銀十”,房地産市場的傳統旺季或將化作泡影

  觀望,這是目前中國一綫城市房地産市場的流行性注腳。而“價升量跌”的數據顯示,中國樓市走到了一個岔道口。對於後市,一批研究者認為,一綫城市市場的量價關係顯示出前期透支的徵兆。房地産住宅市場必將面臨拐點調整。另一種聲音則認為,目前的開發商資金狀況良好,提供佐證的是開發商拿地熱情不減

  “金九銀十”或成泡影

  隨着7月傳統銷售淡季的到來,市場卻醞釀著對未來房價産生普遍看漲的預期。與此同時,一綫城市開發商已經開始有意放慢推盤速度。綜合因素已經導致各城市庫存量繼續下滑。諸如上海、杭州、深圳等城市已經降到歷史較低水平,市場供應開始偏緊。 不過,市場需求不免被高位運行的房價嚴重打壓。30個檢測樣本城市的總成交面積環比6月下跌約4%。熱點城市中,廣州跌出100萬平方米行列。

  價升量跌的背後是觀望心態濃重的表現。國巨資本總裁、首席經濟學孫飛告訴記者,“觀望”的本質是有效購買力的嚴重不足。他將此預見為“樓市泡沫的先兆”。不僅如此,接下來的市場或將由目前的價升量跌轉化為價平量跌,最後出現量價齊跌的慘烈結局。

  回顧今年曆史數據便可看出,無論是研究機構甄選出的一綫城市情況,還是被國家統計局、國家發改委納入監測的72個大中城市市場,中國樓市總體已經迅速達到高位。此情此景之下,決策層不僅開始收縮流動性,並將以更加嚴格的態度收緊銀行二套房貸制度。這樣的針對性政策已經對房地産投資和投機行為帶來了明顯的壓力。“投資和投機者們面對這樣的政策措施必然謹慎面對成本壓力,並提高投資風險的預期。”孫飛認為,過高的房價已經鉗制了原本的剛性需求,有效購買力被大面積壓制。

  海易居房地産研究院綜合研究部部長楊紅旭分析認為:“今年3月到8月的房地産市場已經偏熱,成交量非常大,已經透支了‘金九銀十’的能量,難再現熱潮。”他以身居城市—上海為例說,自2005年以來,上海已連續4年都沒出現明顯的“金九銀十”現象,反倒是4、5月份的成交情況好於9、10月份。

  持續的“土地偏執”

  住宅地産消費者的交易意願下降尚不能撼動開發者對土地的偏愛。盡管上述市場概況已經頗為緊張,但是房地産商取得土地的數據依然不斷上揚。

  中國指數研究院發布數據顯示,在8月最後一周,全國20個重點城市土地推出量略有下降,但是成交量環比增加。根據公開資料顯示,8月27日,央企華潤集團旗下華潤置地從長江實業、萬科、金地集團、保利地産等地産巨頭包圍圈中殺出重圍,以35.22億元總價將上海嘉定南翔的兩幅相鄰地塊一舉納入囊中。

  “這說明開發商看好未來市場。”中國房地産業協會副秘書長何琦認為,由於3月到6月的樓盤銷售大幅攀升,開發商所持有的資金鏈已經脫離去年的落魄境遇。何琦預計,起碼到今年年底,開發商不會再次出現資金緊張的憂患。

  一位來自廣東的不願具名的開發商告訴記者:“我看多未來,起碼對自己所處之地有信心。”這位資深開發商認為,畢竟房價總體上升的趨勢是不可逆轉的。他正在與董事會商議是否向內陸二綫城市進軍。而資金問題則尚未納入議事日程,因為他們的一些庫存已經被消化,現有資金流動已經能夠滿足組織運轉。

  盤整節點已現

  何琦在看待目前市場氛圍時表現出與他人不同的觀點。何琦認為,經過樓市經過5個月的暴漲,應該出現盤整節點。“就像股市一般,漲漲停停,才是正常的市場行為”。而“一升一降”的成因則是由於各地高檔住宅的大幅成交。“但是,這裏面不排除投資和投機行為的存在。”

  當開發商繼續在土地市場上拼力“耕作”之時,國土資源部於9月1日正式下發通文,要求地方全面清理批而未用土地。並明確提出,在9月份對用地供地率仍未明顯提高的地區,將暫停對該地區建設用地審批的受理。

  這樣的“嚴打命令”能否對開發商囤地不建的行為構成打壓還需時間考證。來自戴德梁行的研究結論認為,短期內整體住宅市場價格仍將維持高位運行,但價格的持續上漲已經導致部分購房需求推遲了入市步伐,選擇持幣待購。戴德梁行預計,下半年政府的調控措施將以增大微觀市場的供應以平抑高位運行的房價為主。

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