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香港豪宅價瘋狂飆升原因何在?內地資金成主因

http://news.sina.com   2009年10月02日 15:46   中國新聞網

  中新網10月3日電 最新一期香港《經濟導報》載文稱,香港經濟雖然仍未完全復甦,樓市卻屢創天價成交,豪宅市況瘋狂。尖沙咀豪宅新盤名鑄一個816平方呎的一廳一房單位,以天價2,450萬元售出,呎價逾3萬港元,成為全港最貴一房戶,甚至比英國倫敦市中心豪宅新盤貴近六成。另一豪宅盤天璽的特色戶更叫出每平方呎逾7萬元的天價,最新推出的富甲半山更是有價有市,而最新一手注冊比率高達62%;二手住宅也不遑多讓,其樓價指數已於月初升破去年水平,個別屋苑的呎價更創出歷史新高。豪宅價猛升是否虛火呢?其原因何在?會否突然逆轉呢?

  兩個因素令豪宅價畸高

  香港豪宅已成稀有珍品,不足一年間,價格由平變貴再變癲,將以往三至五年的上升周期,濃縮至少於一年,樓巿亦由不自覺的非理性亢奮,演變成狂性大發。

  中原集團主席施永青指出,香港的投資巿場往往會在極度樂觀或極度悲觀下突然出現逆轉。1997年第三季前,樓巿升勢比現時更急更勁,結果年底就出現金融風暴;2003年沙士後,巿場極度悲觀,結果樓價於同年第三季開始上升。

  他指出,近日豪宅樓價飆升與實體經濟不太配合,本港總體經濟雖已暫告見底,但上季GDP依然按年下跌3.8%;最新失業率高達5.4%,高過去年同期的3.2%,失業人口更大幅增加近七成。由此可見,普羅市民的置業能力並未在過去一年間被神奇提高,經濟基本因素根本不足以支撐目前的豪宅樓價水平。而豪宅樓價快速節節高攀主要有以下兩股特殊的因素,以致出現目前樓價畸高之異狀。

  首先是本地因素。全球央行連手減息救市,聯匯制下的本港,不得不隨美國把息口調低;而在量寬幣策下,美元近期頽勢畢現,港匯長處7.75的強方兌換保證水平,金管局不得不向市場斥出港元,導致市場資金泛濫;再加上按揭市場的惡性競爭,業界爭相調低按息以薄利多銷方式搶客,選用最優惠利率(P)供款者的實際按息低至約1.8厘(P-3.25厘,P為5厘),以銀行同業拆息(H)的更不足1厘(H+0.7厘,一個月和三個月拆息最新只報0.14厘及0.21厘),買家供樓乃至炒樓的成本可謂似有若無。

  其次是外來因素,現時本港樓市的銷售對象廣泛,其中內地買家不斷增加,單憑港人本身的負擔能力已不足解釋當前市況。內地有錢一族青睞本港豪宅早非新聞,闊綽出手掃樓更是屢有所聞,有豪宅的內地客比例高達兩至三成,內地因素日漸影響本港樓市,已是不爭的事實。 1

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