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三藩市房東的血淚史

http://news.sina.com   2011年09月22日 09:12   星島日報

  (苦葉三藩市)

  星島日報曾報道,有位三藩市華人房東因租霸長期欠租,而被迫銀主盤。在銀行清盤的過程中,發現這些導致他破産的租客仍然住在他的樓房裏,激憤難當!他與租客發生駡戰,升級到肢体衝突。事後,租霸惡人先告狀,報警把房東送進了牢房。可憐的房東,因為不懂三藩市違反人性、違反常理、異常苛刻的租務法律,白白失去了心愛的房子,一生的積蓄也化為虛有,還失去了做人的尊嚴。

  這樣的故事天天發生,令人心酸。三藩市的租務法律為何到了這種令人髮指的不公平的地步?這要從其租務條例的簡史說起。

  (一)背景

  三藩市是彈丸之地,面積7英裡乘7英裡,人口約80萬。人口密度與香港大致一樣(約6200人/平方公里),面積只是香港的十分之一,卻沒有多少民用的高樓大廈,因此住房一貫緊張。90%以上的民居是建於20年代的兩層或三層的墻貼牆的窄長房子。每個房子格局都差不多,第一層都是單門車房在前面,後面有個非法的小套間,約400平方呎。二樓和三樓(有些房子沒有三樓)都約1500平方呎。每一層都是獨立的門口,可獨立出租。所以,基本上所有業主都有條件做房東。

  (二)租務條例

  一棟房子通常有三四個房東,卻可以住進約十個人。因此,三藩市人口有66%是租客,34%是業主。到了1979年,由於需求極為強勁,加上當時能源危機導致13.3%的通貨膨脹,房租上漲得太快,大量的租客(也是選民)迫使市政府制定了「住房租金穩定和仲裁條例」(下稱「租管條例」),規定1979年或以前起的民房(市內民房的大多數),必須遵守由租管局定下的租金年度漲幅。這漲幅每年按整個大灣區的通漲指數的六成調整(即遠遠追不上三藩市的通漲),最高不可以超出7%(2010年三藩市的租金漲幅是0.1%,但該年三藩市通脹是1.8%)。並規定,租房的按金必須按指定的利率計算利息,每年歸還(2009年的按金利率是5.2%,銀行定期利率只是0.5%)。1993年以來,年度平均租金漲幅是2%,年度平均按金利率是4%。

  另外,租客還有以下福利:

  ?租客可以讓其他人進來分租房子。房東有權在租約裡訂明禁止,否則,分租客可以「既成事實」地合法進住。(所以,房東必須訂立嚴明的租約和對租客進行審核。)

  ?房東不可以額外加收取既成事實的分租客的房租。

  ?既成事實的分租客,可以合法接手租約,即使原租客搬走,租金維持不變。

  這些條例極不合理地偏幫租客。啞巴吃黃連的房東想出了以自住的藉口,逼遷租客。於是,選民又通過了新的規定:

  ?租客只須提前一個月通知房東,就可以無條件搬走。

  ?房東只有在以下情況才可以收房:--租客欠租,或習慣性遲交房租

  --房東提出自住。但必須向租客每人賠償高額的搬遷費,小孩、長者和殘疾租客每人另加,並且此後三年不可以再出租這單位。

  --如果該單位由殘疾人或60歲以上的老人長期租住,房東在任何情況下都不可以收回自住(賠償都不可以)。

  (三)影響

  租金管制對三藩市的居住習慣産生了畸形的影響。

  首先,租客成了出租房的囚犯。舉例,有個漢子10年前以當時市價300元租下某單位。按平均每年2%的規定漲幅,現在租金是366元。但現在的市價已經漲到850元,他打死都不會搬走。

  其次,可按市價出租的單位租金飆升幾倍。房東不可能做虧本生意,好不容易等到單位空置,總要把以前虧的補回來,還要預期以後虧的,把租金調到天價才出租。舉例,那個十年前以300租下單位的漢子搬走了,房東雖然只須488元月租就開支平衡(按5%的通漲和經營費用算),但他要補這十年虧的本,下一手一租,恐怕又一個十年。如果以500元出租,十年後才漲到600元,到時要814元才可以收支平衡。那麼現在就先收850元吧。

  這個後果,就是新的房客做了舊房客的替死鬼。可憐新進城的半工讀學生,五六個人擠進一個單位,連飯廳、客廳都住滿了,還得交上做侍應的一半人工。而舊的住客,省下來的錢不但舒舒服服地過日子,還可以在市外買個房子出租做起房東了。

  第三,中老年租客受到無聲的歧視。由於老人、殘疾人被列為不可驅趕的保護階層,房東看到四、五十歲的人來租房,就找個藉口拒絶。

  第四,有租客的房子售價很低。如果一個房子所有單位都出租了,房子是賣不出去的,因為沒人願意接手虧本生意。相反,如果房子空置,可以高出市價很多成交。有一次,一座三層樓的房子出售,條件不錯,也有一個空置的大單位,本應以市價出售,但掛的價錢卻是市價的七成。原來,頂樓的大單位住了個65歲趕不走的老人家。那個房子賣了很久才不知以何低價賣出。

  第五,新租客為了逃避高昂的租金,各出奇招。如果住在一樓的非法單位,住了兩年後,就去房管局舉報該單位非法。其實所有能住人的一樓單位都非法(只要有廚房,就是非法),房管局也知道,一直只眼開只眼閉。但一旦有人舉報,他們必須處理,勒令業主拆掉廚房和管道。房東不但要向租客賠償巨額的搬遷費(比收到的租金還多),還要重新申報「改建」,另外付上兩、三萬的申報費、畫圖費和改建費。房東爆血管!

  租客以各種各樣的藉口起訴房東獲利,但往往他們到了買房置業的時候,就後悔當初的行為和選舉抉擇,望房興嘆,自吃苦果。

  第六,房東怨恨很深。租金管制給房東帶來極大的損失、傷害、精神壓力,甚至剝奪了業主對房子的權利,並官非纏身。有次,與來維修的師傅談起,他80歲的媽媽,年事已高,無法上下樓梯,不能再住在二樓的單位。她去請走樓下的租客,收樓自住。租客起訴老太太。老太太不但打敗官司,付堂費、律師費,還要賠償巨額搬遷費,並且,一樓單位多年內不可以出租,二樓單位不可隨便自住。氣得老太太心臟病發,從此一蹶不振。

  第七,業主為免逼迫,大規模地離開租務市場。一旦單位空置,分拆成共渡公寓單位或TIC售予其他業主,再也不用出租。或者,拆掉整個房子重建,不再受租金條約管制。還有些業主,租客搬走後乾脆不再出租了,寧可空置,但求清靜。越來越多的業主關上門,更嚴重地加劇了出租房的短缺問題。

  第八,改變了業主的人口構造。適婚的年輕人買不起房子,更承擔不起當房東的風險,紛紛搬離三藩市。而替補他們的,是中國移民。中國移民都非常省儉,不惜三代同堂,甚至兩三家人擠進一個單位。五六個大人每人千多元的收入,80%都投放進房子貸款裡。這種艱苦的生活,哪有其他人做得到?因此,市內11個區,有6個區的主要人口已逐漸變成華人。可悲的是,雖然華人在房東中佔了多數,但由於忙於生計,不懂租務條例,不參與選舉,成了最大的犧牲品。

  

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