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房價觸底 2013年可以出手買房了

http://news.sina.com   2012年11月28日 05:11   中國日報

「華人來美購房團」在南加看房。(美聯社)

市場看好美國房市回溫,消費者信心提升。(美聯社)

  (綜合二十七日外電)2013將至,你的新年願望可以是──找個好房買。

  美國的房價終於開始回升,但仍處於很低的水平,完全可以買到很劃算的房子。另外,利率目前也處於歷史低位。因此,2013年可能是首次購房者終於得以參與「置業遊戲」的一年。

  房地產公司Zillow的首席經濟學家漢弗萊斯(Stan Humphries)說,我們認為答案很明確,房價已經觸底,即使短期來看,買房現在看來也是個十分誘人的想法。

  雖然2013年也許是買房的好時機,但美國樓市崩盤後貸款機構頒布的嚴格借貸條件目前仍沒有太大變化。所以說,如果你具備良好的信用,又能拿出一大筆首付款,這樣的買家可能會受益最大。

  亞特蘭大地區的房地產抵押銀行家康恩(Jeff Conn)說,現在完全要按規則辦事。

  找機會下手

  有組數據表明,美國房價終於開始攀升。而在房價開始以更快的速度回升之前,你是有機會下手的。

  據全國地產經紀商協會(National Association of Realtors)統計,美國現有獨棟住宅今年10月份的價格中值是17.87萬美元,較一年前上漲了11%,但比起2007年10月20.48萬美元的價格仍下降了13%。

  在鳳凰城地區,買家也許能淘到特別好的房子。漢弗萊斯說,那裡的房價正在穩步上漲,但據最高點仍有超過40%的落差。他說,達拉斯、邁阿密和丹佛等都市區的房價也開始反彈,但仍低於峰值,這意味著在那些地方或許能買到劃算的房子。

  房價開始漲,但房產抵押貸款利率仍處於偏低水平。據數據提供商HSH.com 統計,截至11月16日那周,30年固息標準抵押貸款的平均利率達到3.46%的歷史低位,而15年固息抵押貸款的平均利率也創下了2.84%的低點。預計明年甚至在更長時間內,這些貸款利率都將在低位運行,其中部分原因在於美聯儲(Federal Reserve)出台的在2015年年中之前壓低利率的舉措。

  對首次購房者來說,買房可能會更為容易。很多首次購房者現在選擇的是美國聯邦住房管理局(Federal Housing Administration,簡稱: FHA)支持的貸款,因為與標準貸款所需的嚴格要求相比,該管理局的信貸條件和首付要求相對都較為寬鬆。HSH.com的數據顯示,FHA支持的30年固息抵押貸款利率上周為3.31%。

  但聯邦住房管理局在2007年至2009年期間發放的貸款目前面臨上百億美元的損失。為支持自己的財務狀況,這家機構最近宣佈了一系列措施,其中包括提高每年繳納的保險費以及對某些規定的修改,原來的規定允許保險費轉歸。HSH.com的副總裁嘉彬葛(Keith Gumbinger)說,按揭貸款的借款人通常需先行支付相當於借款總額1.75%的保險費,並且從2013年起,借款人每年支付的保險費將從未償還貸款總額的1.25%提高到1.35%。

  許多潛在的買房人一直沒有入市買房,而是選擇租房,這是因為他們或在等待房價跌至最低水平,或是發現租房是一個更便宜的選擇,或是沒有資格申請購房按揭貸款。但美國住房市場崩盤後租房人數大幅躍升導致美國許多地方的房屋租金都出現了上漲。許多情況下,租房相對買房在財務上已不再合算。

  房地產公司Zillow的首席經濟學家漢弗萊斯說,在美國約四分之三的住房市場上,舉借標準的30年期按揭貸款且購房時間不足三年的人現在用於供房的花費都比他租相同條件住房的花費要少。

  按揭貸款標準緊縮

  美國抵押貸款銀行家協會(Mortgage Bankers Association)負責研究的副會長弗拉坦托尼(Mike Fratantoni)說,雖然房價正在一點點地恢復到住房市場崩盤前的水平,但發放購房貸款的機構卻沒有恢復住房市場繁榮時期那種寬鬆的放貸標準,當時不要求支付首付的購房貸款也並不少見。

  按揭貸款業務仍在向最基本做法回歸。美國銀行(Bank of America)的家庭貸款銷售部門負責人弗農(Matt Vernon)說,這意味著借款人要有良好的信譽,貸款要付首付,並且借款人要準備齊貸款機構要求提供的各種檔案。他說,貸款總是可以得到的,但獲得的方式卻與以往有了不同;與10年前相比可能沒什麼不同,但與五年前相比則有所不同。

  嘉彬葛說,美國申請標準按揭貸款的人要想獲得最優惠利率,通常需要美國個人消費信用評估公司(FICO)給其的信用評分達到740分以上,並且同意至少支付相當於總房款20%的首付款。嘉彬葛還說,聯邦住房管理局提供擔保的按揭貸款需要借款人最低支付相當於總房款3.5%的首付款,而且借款人的FICO信用評分還常常需要達到620分以上。

  要準備齊申請按揭貸款所需要的檔案,你通常需要有一到兩年的納稅申報單,以及僱主給你的工資存根,而一些放貸機構在住房市場崩盤前並不要求提供這些檔案。弗農說,放貸機構預計還會要求你提供開戶銀行和經紀公司出具的證明。

  按揭貸款銀行家康恩說,借款人必須提供清晰完整的書面材料。

  嘉彬葛說,一些按揭貸款發放機構的還縮短了貸款的預先審核期,某些情況下這一審核期只剩下30天,而住房市場崩盤前則是60天至90天。如果過了預先審核期你仍未辦完貸款手續,你將需向放貸機構提供更新後的個人財務資料。

  嘉彬葛說,我們對申請按揭貸款的人說,一定要全力以赴。

  

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