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歐時:西班牙新租房法生效 對旅西華人影響幾何?

http://dailynews.sina.com   2019年04月21日 20:34   中國新聞網

  中新網4月22日電 據《歐洲時報》報道,對於生活在西班牙的華僑華人、留學生而言,房租向來是一筆不小的開銷。據統計,在西班牙,租戶平均支付的房租佔到淨收入的37%。當地時間3月1日,西班牙政府通過了2019年第7條皇家法令,新租房法生效。當地時間4月1日,經過衆議院批准後,該法正式開始實施。近日,對於新租房法可能對華僑華人產生的影響,法律專家進行了解讀。

西班牙住宅租賃市場火爆,民衆需求強烈。(圖片來源:《歐洲時報》實習記者 孔慶銳 攝)

  西班牙中國律師事務所主任季奕鴻,詳細介紹了新租房法中對華僑華人產生影響的部分條款:

  新租房法的哪些條款對華僑華人有影響?

  1、爲了給承租人提供更多安全保障,新法將租房合同的最長期限,從3年延長至5年。如果出租人爲企業(公司、合作社等),最長期限延長至7年。此期間內,出租人不能驅逐承租人,但承租人可自由退租;

  2、新法對押金金額做出了明確限制,要求出租人無論在任何情況下,不得收取超過3個月的押金;

  3、凡有空置住房的業主,如不將其出租,該住房每年須多繳納地皮稅(IBI),繳納額度暫時未定;

  4、出租人只能根據消費者物價指數(IPC)上調租金,不能隨意上調租金。(新法該條款也適用於商鋪租金漲幅,但合同必須爲2019年3月1日後簽署)。

  此外,還有以下方面:

  5、新法規定,如果合同到期或承租人無法支付房租,而面臨被驅逐,住房所在政府須做一份相關的社會報告,詳細闡述承租人面臨的問題,交由法院裁定,來延長驅逐時間。驅逐時間依照出租人身份設定,如出租人爲個人,驅逐時間爲1個月;如果是企業,則爲3個月;

  6、新法生效前,在中介機構成功租房後,承租人須支付一個月房租,作爲中介費。新法生效後,如租房合同無明確規定,該筆中介費無須由承租人支付;

  7、如出租人在合同到期後不再出租,須提前4個月通知承租人。承租人若要退租,須提前2個月通知出租人。

  新租房法對租客的保護作用有多大?

  新法規定,企業租房須爲承租人提供最長7年的租約,那麼,掌握數千套房源的大型租房企業,可能會衡量利弊,如果他們認爲7年的租約太長、收益微薄,很可能會選擇空置或賣掉住房。

  於是,市場的出租房數量就會減少,從而導致租金進一步上漲。新法對合同期限的強行規定,違背市場規律,再加上法律和政府無法限制房租價格,必然導致供需失衡。目前,房租成了西班牙人生活中很大的一個負擔。

  而西班牙全國用於廉租的住房數量極少,僅佔全國住房比例的2.5%,這個數字在歐盟卻高達15%。

  新租房法包含哪些變化?

  西班牙聯合律師事務所的莫逸靜介紹了新租房法的重點和新法實施後的注意事項:

  新租房法:延長合同期限

  新的租房法生效後,華僑華人需要注意合同年限的更改。新法生效前,承租人與出租人簽署一年的租賃合同,到期後可續約至3年。如果出租人爲企業,那麼合同最長可續約至5年。新法生效後,上述續約時間全部延長2年。

  房主必須將押金存入住宅協會

  法律規定,在無出租人強制要求的前提下,房租押金爲一個月。出租人拿到押金後,必須將其存入所在自治區的住宅協會。該機構負責監管租房市場,並對押金進行管理。當租房期結束時,承租人提前通知出租人退房,那麼出租人提前在住宅協會申請退還押金,並還給承租人。不過,由於監管不力,相當多的出租人沒有將押金存入住宅協會,一旦被查到,出租人將面臨罰款。

  新租房法中的重要條款

  西班牙GestoríaLillo律師事務所律師RebecaGarcíaLillo近日就新租房法中的重要條款進行了相關介紹:

  新租房法有哪些特點?

  1、對於自然人而言,租房合同的義務延長期從3年上調至5年,在房東和租客雙方都未表示不願續租的情況下,租房合同的默認延長期從1年上調至3年;

  2、在出租方是法人的情況下,租房合同的義務延長期爲7年,默認延長期爲3年;

  3、在合同期限(5年)內,租金上漲與消費者物價指數(IPC)掛鉤;

  4、除非是長期合同,否則除了一個月的押金外,最多隻能再額外收取兩個月的租金作爲保證金。(注:押金是相對於房屋維護而言的,是必須支付的;而保證金則是相對於保證租客支付能力而言的,並不是必須支付的)。

  此外,新法還有以下特點:

  5、在合同到期或合同延長期到期前,若房東無續租意願,需提前至少四個月通知租客,若租客無續租意願,則需提前至少兩個月通知房東。否則,合同將進入義務延長期,最長可達3年,在延長期期間,租客若想終止合同,需在任何一年的年限結束前,提前1個月向房東表達自己不再續簽合同的意願;

  6、有關房東可提前終止合約、收回房屋的權利必須明確被寫明在合同中,比如家庭情況發生變化,需要爲自己、兒女或配偶提供住房之用等情況;

  7、出租物業的買方必須尊重正在有效期內的租房合同,無論這個租房合同的內容是否已在物業登記處進行登記;8、如果房東是法人,房屋的管理費用和正式合同的出具費用由房東承擔。

  出租房屋中物品損壞的維修費用該由誰承擔?

  根據新租房法第21條,家用電器的維修費用須由出租人承擔。根據法律規定,除非是由於租客濫用(疏忽)或故意損壞所造成的故障,傢俱維修費用通常由房東承擔。租客需要支付正常的維護費用,但不包括故障修理費用。房東有義務進行所有必要的修理工作,保持房屋處於正常的可供使用的狀態。

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